Die Sache mit den Rauchwarnmeldern …
19.10.2016 Ausgabe: 7/16

Nun gilt auch in Berlin, was in vielen anderen Bundesländern bereits seit Jahren Gesetz ist: die Rauchwarnmelderpflicht. ­Ein kleiner Exkurs zu den juristischen Feinheiten der Umsetzung von Einbau und Wartung.

Als letztes Bundesland hat Berlin im Juni die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern beschlossen. Damit ist die Einbaupflicht nun deutschlandweit flächendeckend. Auch wenn die bestehenden landesbaurechtlichen Regelungen dem Wortlaut nach einen eindeutigen Eindruck vermitteln, gibt es juristische Feinheiten bei der Umsetzung der Einbau- und ­Wartungspflicht. Für Immobilienverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt es – wie sollte es anders sein? – einige Sonderfälle zu beachten. Gleichwohl sei darauf verwiesen, dass die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern eine landesrechtliche Norm ist und die Normadressaten sich daher von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können (siehe Tabelle).


* Wohnungen, die bis zum 31.10.2012 errichtet oder genehmigt wurden.
** Wohnungen, die bis zum 31.3.2013 errichtet oder genehmigt wurden.
*** Auf Verlangen sind Rauchwarnmelder für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten.
**** Die Betriebsbereitschaft hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.3.2013 selbst übernommen.

Geboren oder gekoren – das ist hier die Frage

Dem BGH-Urteil vom 8.2.2013 (Az. V ZR 238/11) zufolge können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine ­entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Unterschiede bestehen jedoch hinsichtlich der „geborenen“ oder „gekorenen“ Wahrnehmungsberechtigung. Dabei ergibt sich eine geborene Wahrnehmungsberechtigung aus § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG), wenn eine Verpflichtung alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betrifft. Eine gekorene Kompetenz erwächst aus § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WoEigG in den Fällen, in denen eine gemeinschaftliche Pflichterfüllung förderlich ist. Richtet sich die Norm an den Grundstücks- oder an Bruchteilseigentümer, also an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer wie beispielsweise in der baden-württembergischen ­Bauordnung (§ 15 Abs. 7 LBO BW „Eigentümer bereits bestehender Gebäude“), erwächst ­daraus eine geborene Wahrnehmungsbefugnis – die Eigentümergemeinschaft muss also handeln (LG Karlsruhe Urteil vom 30.6.2015, 11 S 109/14). Ähnlich verhält es sich, wenn der einzelne Wohnungseigentümer adressiert wird. Beispielhaft kann hier § 44 Abs. 5 S. 3 der niedersächsischen Bauordnung genannt werden, wonach „die Eigentümerin oder der Eigentümer die Räume und Flure bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten“ hat. Gemäß BGH-Urteil besteht daher ebenfalls eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Eigentümer­gemeinschaft (§ 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WoEigG). Dies gilt allerdings nur, wenn die Pflicht alle Mitglieder ­gleichermaßen betrifft. Das ist der Fall, wenn das Objekt aus reinen Wohnungseigentumseinheiten besteht, also keine Teileigentumseinheiten (Gewerbe- und Büroeinheiten, selbstständige Garagen, Kellerräume etc.) enthält. Hintergrund ist dabei der Wortlaut aller Bauordnungen, wonach ausschließlich Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind.  Für WEG, die über Teileigentumseinheiten verfügen, besteht folglich eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis (§ 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WoEigG). Es bedarf also erst mal eines Beschlusses der Eigentümer, um der Gemeinschaft die ­Ausstattung mit Rauchwarnmeldern zu übertragen.

Rauchwarnmelder schon ­vorhanden – und jetzt?

Was tun, wenn einzelne Eigentümer oder Mieter bereits Rauchwarnmelder installiert haben und sich die Eigentümergemeinschaft dann entschließt die Ausstattungspflicht gemeinschaftlich wahrzunehmen? Der BGH urteilte hier im Bereich des Mietrechts (Urteil vom 17.6.2015, Az. VIII ZR 216/14), dass die Sicherheit regelmäßig verbessert wird, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter mit einheitlichen Geräten ausgestattet wird. Schließlich, so der BGH, sei es im Interesse des Vermieters, Wohnungen langfristig und mieterunabhängig mit den notwendigen Geräten auszustatten. Bei Eigentümergemeinschaften wird dem einzelnen Wohnungseigentümer hingegen das Recht auf eine eigene Ausstattung eingeräumt (LG Karlsruhe Urteil vom 17.11.2015, Az. 11 S 38/15). Die Ausstattungsverpflichtung trotz bereits bestehender Geräte erhöht nicht den Brandschutz und greift nach Ansicht des Landgerichts ohne hinreichenden Grund in die Rechte und Interessen des einzelnen Eigentümers ein. Demnach reicht es für WEG aus, wenn die Gemeinschaft die Nachrüstung der noch nicht ausgestatteten Wohnungen beschließt.

Die Frage der Wartung

In den meisten landesrechtlichen Bestimmungen ist der Bewohner bzw. Besitzer der Wohnung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft des Rauchwarnmelders verpflichtet, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Inspektions- und Wartungspflicht selbst. Allerdings besteht auch bei der Wartungsfrage eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WoEigG), da der Gesetzgeber auch der Gemeinschaft freistellt, die Wartung per Beschluss selbst zu übernehmen. Übernimmt die WEG durch Beschluss oder ein Vermieter diese Wartungsverpflichtung durch Erklärung gegenüber dem Mieter, bedeutet dies den Eintritt in die volle Verkehrssicherungspflicht. Inwieweit der Gebäudeversicherungsschutz von der Wartung der Rauchwarnmelder berührt wird, ist nach wie vor umstritten – aber möglich. In Anbetracht der potenziellen Folgen sollte dieser Schritt also wohlüberlegt sein. Liegt die Wartungspflicht beim Besitzer der Wohnung und ist diese vermietet, muss der Mieter eindeutig und transparent auf seine Wartungsverpflichtung hingewiesen werden – am besten durch einen Zusatz im Mietvertrag.

Pflichterfüllung geht vor

Grundsätzlich haben zivilgerichtliche Urteile jedoch keine Auswirkungen auf den materiellen Gesetzesinhalt des öffentlichen Rechts (Bauordnungsrecht), dessen Vorgaben zu erfüllen sind. Die Rauchwarnmelder müssen also ohne Wenn und Aber installiert werden – von wem, ist für die Erfüllung der Norm erst mal zweitrangig. Informationen zur Rauchwarnmelderpflicht stellen auch viele der zuständigen Landesministerien online zur Verfügung. Auf sog. FAQ-Seiten werden häufig gestellte Fragen beantwortet.

Fotos: © nikkytok / Shutterstock.com


Schlagworte:
Einbaupflicht,Wartungspflicht,Zuständigkeit

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